Alexander Mackenzie High School 180/739 7.2 Aurora High School 35/739 8.4 Bill Hogarth Secondary School 42/739 8.2 Bur Oak Secondary School 35/73935/739 8.4 Dr. GW
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加拿大学生租房碰到的问题
加拿大的部分高校，为了方便大一新生适应学校生活，会给大一学生提供一年的宿舍，但这需要学生在入学以前，自己主动申请。如果没有按时申请的，视为主动放弃，就只能自己在外面租房。 通常考虑以下几点 1.1. 预算：一般来说，整租的公寓和house， 就目前市场上看，价格高低大概是 整租house > 整租公寓 或者是地面上的空间的整租house > 地下室house 出租 > house 单间散租（有时有合法性的问题）。 目前碰到的，大部分留学生约好自己的小伙伴一起租房，这样房价和各项支出下来会更划算一些； 1.2、治安：这里治安包括社区治安以及居住环境的治安。 每个地理位置社区治安情况不太一样。 就居住环境而言，公寓的一楼通常有保安， 24小时监控。 对于外地求学的女留学生，是个加分项。 还有一些区域是大部分留学生选择居住的区域。也相对比较安全些。 具体环境可以去租房地去实地考察下周边情况。 1. 3、交通：离学校越远，整租的房子，
自住房出租房税务问题 – 是否申报45（2）election
1. 出租房/自住房 转换用途相关税务 45(2)，这是针对房屋改变用途时，由自住变为出租，用来选择延长自住年份(可延长４年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。 45(3)也是针对房屋改变用途。但是，这回是从出租变为自住，以用来延长自住年份(同样可延长４年)的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房的第二年春天税季里和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。 —例子1. -要及时申报 2011年买入100万买了一栋独立屋，并且每月还需还贷2千元 2018年- 因为独女考取UBC。在UBC通过贷款购买80万公寓，并于同年9月举家迁往公寓（在2018年和2019年，他们的独立屋的市价均为180万）。在2019年2月开始把独立屋长租给第三方租客用于居家，租期三年，每月租金收入为3千5百元。 2022年在女儿大学毕业后搬回独立屋。 那么，在2019年（参考税法45(1)(a)），自住房视同售出，其产生的增值80万可申请增值税豁免。 同时在2019年又被视同以180万价格买回独立屋并用于出租。如果到2022年时，独立屋的市价为250万，在那一年把独立屋由出租转自住，则需在2020年再次申报房屋视同售出，业主两人共担70万资本增值，也就是分别为35万资本增值，如按资本增值税率22%计税，两人分别上税7.7万，共计15.4万。 但是，如果夫妻倆估计在2019年至2022年间独立屋的涨幅会好过公寓，可以选择税法45(2)，即自住转出租不改变自住房性质，并在2019年报税同时向税务局申明选择45(2)，这样，张三夫妻依然可以在未来4年视本拿比的独立屋为主要自住房，在申报2022年个税时就不用缴15.4万的增值税。 如果在2023年，夫妻在市场上以260万卖出独立屋，除了正常申报自住房增值及增值豁免外，还需委托会计师向税务局选择税法45(3)，即指定独立屋在出租的过去四年期间依然是主要自住房。这样业主两人在持有独立屋的13年间，共计增值160万（即260万减去100万成本），会因为合理的税务规划而被豁免所有的增值税。当然在选择税法45(2)和45(3)还需注意额外几点： 1.1. 每个家庭在某段时间内只能指定一处住房为主要自住房。如果他们选择45(2)，即指定独立屋在2019年至2022年间为主要自住房，则同时意味着他们放弃公寓为主要自住房。 1.2 在2022年时，他们搬出公寓并将其售出，如公寓有增值则他们需缴增值税；但如果有资本损失，则在当年申报资本损失以抵销其它资本增值或留存到今后年度抵增值税。他们在把自住房变出租房时选择45(2)，必需在申报当年个税时就申请45(2)，否则会有罚款。 1.3
Tax- capital gain
业主是加拿大税务居民即可，不一定非要是加拿大移民。买家需要拥有该物业的产权，楼花等在产权没有交接给业主前都不算。当年需要有家人居住在其中，主要住所的概念是以家庭作为单位来算的，即本人、配偶或未婚子女居住在其中都可以。每个家庭每年只能有一次免房产增值税的机会，即每个家庭每年只能指定一套住房作为主要住所，包括海外房产。 2. 自住房定义 首先该物业必须是已建成、可居住的住宅类型，地皮等还未建好的房屋不算。 在您出售自住房的时候，房产的增值部分是免税的; 而非自住房的其它房产则无此项税务优惠，出售时需要申报并缴纳增值部分的增值税。您的房产要符合加拿大定义的“自住房”需要满足以下四个要求： 3. 自住房的税务优惠，享受自住房税务优惠的条件，和自住房增值部分免税额的计算方法。 房产拥有人只需在售房时指定该房产为自住房，而不需要年年指定。另外，所占的土地也是自住房的一部分，但其占地面积通常不能超过0.5公顷。这一点是很多大型豪宅所面临的问题。如果土地面积超标，必须要有足够的理由解释您的自住房需要更大的面积是生活必须的，否则你的住宅将不能保持自住房的性质。 4. 多处房产 当您拥有多处房产时，您就需要选择其中一处为自己的自住房，该房产并不需要是自己平时的主要居住处所。例如夏季的度假别墅或滑雪场附近的公寓，您或您的家人每年可能只住一两个星期，但这些房产已经可以成为指定自住房。 自住房增值部分免税额的计算方法为： 5. 自住房免税计算 房产增值部分*（1+自住房指定年数）/ 拥有房产的总年数。 例如，Bob和Alice在2001年购买独立屋$50万用于自住。2015 年该物业升值至 $100万。他们可以指定该房产为自住房14年，那么在卖房时增值部分免税额度为（1+14）/15，即为 100% 的免增值税。如果Bob和Alice在2011年购买一处公寓$30万到2015年时将其以$60万卖掉而保留原有独立屋，他们可以有选择性的指定自住房将缴纳房产增值税最小化。Bob和Alice可以从2001年到2010年，指定独立屋为自住房；从2011年到2014年，指定公寓为自住房；再从2015年指定独立屋为自住房。等他们日后卖独立屋时，就应缴纳独立屋从2011年到2014年的房产增值税。当您有多处房产时，我们建议把增值快的房产作为自住房，但也要视情况而定。指定自住房也是有技巧的，最好咨询专业人士以达到最佳省税效果。 另外，有些家庭考虑换房，如果先买后卖，会有一段时间同时拥有两套住房，只要同时拥有两套自住房的时间不超过一年，就不会有增值税问题，因为分子（1+自住房指定年数）为您预留了多一年的免税空间。（见出处）
Assignment – tax implications
转让楼花税的介绍 The bad news is that effective May 7, 2022, under the Excise Tax Act (Canada) (“ETA”) every individual assignor of residential real estate would
自住房出租房税务-是否申报折旧
出租房和自住房变更 税表45(2)，这是针对房屋改变用途时，由自住变为出租，用来选择延长自住年份(可延长４年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。 税表45(3)，45(3)也是针对房屋改变用途。但是，这回是从出租变为自住，以用来延长自住年份(同样可延长４年)的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房的第二年春天税季里和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。 CCA(见参考） – 税法中将折旧称为Capital Cost Allowance (CCA), 进而允许企业将可折旧部分的资产成本当作费用从当年的收入中抵扣。 出租物业：折旧不可以制造或增加亏损 税法规定对于出租物业折旧不可以制造或增加亏损，所以您所申报的折旧最多只能把租金收入降低至零。当您拥有多处出租物业时，更要注意这一点。例如，公司名下拥有两处物业楼A和楼B，楼A今年租金收入是$20万，可以抵减的费用是$15万，而楼B今年租金收入是$20万，可以抵减的费用是$21万。楼A赚了$5万而楼B亏了$1万，两处物业共计赚$4万，那么该公司当年只可以折旧最多$4万，因为折旧不可以制造或增加亏损。 自住房提取折旧一定要谨慎有一些朋友把自己住的房子出租一部分给别人或有生意的朋友在家里办公，那么提取房屋出租部分或家庭办公室部分的折旧一定要小心。在之前的“自住房的税务优惠”的文章里我们提到过，如果您只将自住房相对较小的部分用来出租或做生意并且没有做过结构上的改变，您仍然可以指定整个住宅为自住房而享受在卖房时不用付增值税的税务优惠。但是如果您平时报税时对出租或做生意的部分提取了折旧，这样的做法会改变自住房的属性，您在卖房时不仅要为提取折旧的部分付增值税而且还要把历年来提取的折旧算作卖房那一年的收入而纳税。所以，大部分情况下，只是为了降低租金或生意收入而为自住房提取折旧通常是不划算的。 当出售资产时当您出售可折旧资产时，其所属级别的未折旧资产成本要减少该出售资产的原始成本或其售卖价中较低的，即该出售资产买价和卖价中选两者中较低的一个。还以上边的电脑为例, 如果是$1000买回来的，用了一年后以$600卖出，那么级别50的未折旧资产成本就应该减少$600，即取原始成本和售卖价中较低者。在出售可折旧资产之后，通常会出现两种情况：第一，其所属级别的未折旧资产成本余额是“正数”，而您的物业或企业已经没有任何属于该级别的资产了。在税法上，这个余额称之为“终结损失”。可以全额抵减该年度的出租或生意收入。例如，您以$300出售了一台旧电脑并且它是级别50里最后一项资产，在未出售前级别50的未折旧资产成本是$500，那么您就有$200终结损失(即$500-$300)，$200可以在该年度全额抵减其它收入。第二，其所属级别的未折旧资产成本余额是“负数”。无论该级别是否还有其它资产，该余额都要算作当年应纳税收入，也就是税法上说的“折旧退还”。意思就是说以前折旧抵减收入太多了，现在要补回来。例如，这次您以$800出售了一台旧电脑，在未出售前级别50的未折旧资产成本是$500，那么您就有$300折旧退还(即$500-$800)，$300应纳入该年度收入所得。对于持有物业投资的朋友，折旧要特别小心。大部分的资产会因其磨损而逐渐贬值，但房产往往会随着时间升值。如果在卖物业之前的年度您有申报折旧以抵减租金收入，在卖物业的这一年您就要把以前申报的折旧当作这一年的收入加回来，也就是上边所提到的折旧退还。不仅如此，您物业的升值的一半也要算作当年的收入所得。因此，平时的折旧看似降低了租金收入，但在卖房的那年又要全部加回来，如果您的边际税率高的话，往往是得不偿失。那么什么情况适合折旧物业呢？如果您将物业放在个人名下，您的边际税率比较高但可以预见在卖房的那年您会因为某些原因，例如失业或退休，您的边际税率会比较低，折旧有可能是划算的。如果您的边际税率始终都在比较高的税阶，折旧可以起到延迟缴税的作用。如果您将物业放在公司名下，租金收入要作为被动收入而缴纳很高的收入所得税(2015年是46.2%)。当您的物业租金收益很好时，您可以考虑折旧物业以降低每年的租金收入。在这种近况下，折旧可以起到延迟缴税的作用。
OESP 安省电费补贴-留学生也有份
目前大学生租房， 大部分的公寓都是得自己缴纳电费。 不过对于留学生来说， 只要你是电力公司的客户，并且符合一定的收入条件。 那就很容易申请到电费补贴。对于一个两室两卫的公寓，这个补贴基本可以 cover 60%以上的每月电费开销了。 不多说。咱们开始吧。 安省针对低收入家庭提供了电费补助的项目OESP（Ontario Electricity Support Program），其实此项目自2015年就开始实施了，但是还是有很多的朋友们对这个项目很陌生。年收入税后5万2以下的5人以上家庭、年收入税后4万8以下的3-4人家庭、年收入税后3万9以下的2人家庭、年收入税后2万8以下的1人家庭， 都有资格申请。 每个申请的家庭成员每年必须在相同地址住满6个月以上 每个家庭每两年需要重新申请。 如果家庭收入或者成员数等影响退款额度的因素有变化。 或者地址发生变化。 申请人也需要重新申请。 如果是65岁以上的老人或者是领取CPP 残障福利退休金的用户。每五年需要重新申请一次。 比如对于一个合租两室两卫的同学，只要你有SIN 卡，同时去年报过税。 那么可以直接在网络上申请。 网络评估会直接给出大致的补贴结果。下一步就是直接启动申请程序。 需要输入电费账单账号的相关信息
降价急转- assignment of lease- Leased on May 1st, not available
70 distillery Lane, 1+1, all inclusive, furnished, one locker, one parking, starting from March – December [metaslider id=”4710″] 酒厂公寓转租 古酿酒厂区（The Distillery Historic District，简称Distillery District）原本是多伦多上个世纪以酿味道醇厚泡沫丰富的啤酒著称的酿酒厂，现在旧厂被几条小街划分成几个区域，里面仍保留着当时的酿酒设备，区域里面酒吧、餐厅、画廊、手工艺商店，面包店等一应俱全，在酒厂里面还可以看到各种作坊，如玻璃作坊、面包作坊、巧克力小工厂及啤酒作坊等，另外还有几个画廊，很多手工艺者和画家们就在作坊里面现场工作，前面摆出成品销售。很有历史气息。多伦多最好的巧克力店就在这里，那些神奇的配方和设计妙不可言，当然还有非常新鲜现轧的啤酒作坊。 多伦多古酿酒厂区(The
Assignment of a Lease- 3 Gloucester
2b2w, 10 mins walking distance to UofT St. George. starting from May – August [metaslider id=”4743″]
14个加拿大可用的远程医疗APP
14 Virtual Care Services in Canada You Need to Know About There are a variety of free and confidential telehealth services run by public health authorities in