留学生海外买家税 15% (NRST) – 整理

How to deal with the NRST?

1.外国人在安省的哪些区域购房需要交15%海外买家税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。

2.什么时候生效？生效期之前买的房子还没交割有影响吗？

安省的海外买家税在2017年4月21日正式生效。如果是在2017年4月21号之前签定的买房合同（不论楼花或现房）但是在2017年4月21之后交割，不需要缴纳安省海外买家买房税。

3.海外公司在安省买房也受影响吗？

除海外买家个人以外，海外公司在安省买房也需要家缴纳15%的海外买家税。这里提到的海外公司是指： (1) 不在加拿大注册； (2) 在加拿大注册成立，但由外国国家或其他外国法人全部或部分控制，除非该公司的股份在加拿大证券交易所上市； (3) 外国实体直接或间接控制的公司；

4. 以下是不用交NRST的物业类型（政府还是鼓励海外买家投资这些的）：

（1）超过6户的出租物业，比如公寓大楼或者学生公寓. （2）农场 （3）商业用地或工业用地 如果是上居下铺这种半商业半住宅的物业，商业部分不交NRST，住宅的部分交NRST。

5.是不是买房人有一个是加拿大公民，永久居民或加拿大公司就不用交这个税？

即使不是外国人，但是受外国人委托在安省买房，受益人是外国人，仍然要交15%的安省海外买家买房房税。多人联名合买一套物业，只要有一个买主是外国人依然要交15%的安省海外买家买房税。（加拿大公民或永久居民与外国人配偶联名在安省买房，可以免除15%的海外买家购房税。如果是同居关系（common law）则需证明同居至少3年以上才可免除15%的海外买家购房税。)。 注： 如果海外买家和非海外买家共同拥有一个物业怎么算：很遗憾，只要买家中有一个海外买家，哪怕只占1%，这个物业就得交NRST。目前常见的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名义来贷款这种操作，以后就要交NRST了。

6.安省的海外买家买房税适用于哪些物业，不适用与哪些物业？

安省海外买家买房税适用于一般的住宅类型，例如：独立屋，半独立屋，连屋，联排，镇屋，公寓。

安省海外买家购房税不适用与超过6个单位以上的出租公寓楼，

农用地，商业用地或工业用地。

7. 正在办移民，到哪个阶段可以不交安省海外买家购房税吗？

海外买家如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信（nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program）则可以免交15%的安省海外买家买房税。如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民（拿到Landing Paper并已经拿到永久居民的社保号）之前在安省金马蹄区域买房必须缴纳15%海外买家买房税，但是可在拿到移民身份后申请返还。（学签和工签）的情况，CRA要求必须在交房4年的时间内接到申请。

8.安省海外买家税返还是怎么回事？什么人可以获得返还？

海外买家在安省买房后，在这套物业是自住房且没有卖出的前提下，满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家税。返还时政府还会额外返还一定的利息，利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；注：业主必须要在Landing（登陆）拿到加拿大身份后的90天内向政府申请退回海外买家税。

海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上；注：购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学University或者大专College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府 (这一点建议购房买家向校方求证) 。全职就读的最低要求，是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬这两个学期以后，是可以暑期休假不修课程的。

海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。注：购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。

9.申请退税时，需要准备哪些文件？

可以直接找到之前帮你办理物业产权过户的律师，并提供以下历史文件。1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer) 2. 交割当时付税的凭证 3. 买卖合同的副本 4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment). 同时还可以准备房贷还款记录，管理费、地税、水电网煤气费用缴费记录等。还需要提供自住房证明：业主可以提供驾照、信件等文件作为自住证明。

a. 拿到加拿大永居或公民身份的买家
申请退税时，购房者需要提供：登陆纸/枫叶卡+社保号SIN
b. 持工签的买家
申请退税时，购房者需要提供：

60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单显示在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证。 如果客户疏忽失察，没有保留60天内的凭证，申请赎回的时候，那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。

可能的有效证件：

1）驾照， 60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
2）搬家公司提供的服务票据
3）座机电话费账单，高速网络账单

以下文件不被接受为居住凭证：
1）该物业水电费账单
2）地税账单
3）银行房贷相关信件

工签买家：
1) 有效工作签证，证明整个一年期内工签都真实有效 2) 工作证明信+工资收入证明：工资单/工资存款记录/T4/T4A。3) 税务局报税单NOA (Notice of Assessment)
c.留学生买家
申请退税时，购房者需要提供:
1) 有效学签2) 安省受认可学校官方出具的全职在读证明， 以及每学期的全职就学课程表。3) 学费缴费证明。4) 每年报税的税单。
如果2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。注： 在房产交易时，买家必须是学习或者工作状态。

10. 特例： 下面几种情况的人，是不用交海外买家税的：


（1）走省提名通道OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件
（2）难民不用交「海外买家税」
（3）加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」
这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。
但是要注意，假如除了夫妻之外，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。（4）上述1）或 2）的配偶不需要交海外买家税

（5）还有一种特殊情况， 留学生（一直是海外买家身份，没有省提名）在买期房Condos的时候， 未交接之前转让。 根据房地产律师解释，不用交15% 的海外买家税。

11. 什么情况下NRST不能退？


（1）交割日后60天内没有自住 （不能转卖也不能出租）
（2）不满足100%产权，例如：许多留学生在购买房产时需要办理贷款，当个人信用额度不足时，银行会要求留学生父母共同签署(co-sign)上产权，上贷款。即使家长占1%，留学生占99%，也不满足
（3）针对大一新生，房屋交割日时如果还没有入学，此时不算作全职在校学生例如：8月交割的房子，9月大一入学。
（4）留学生交了学费后，某一科fail或withdraw，低于全职就读的最低要求（*全职就读的定义需参考政府的统一要求：如果该学生没有disability, 需全职上满至少整年课程的60%。如果该学生有disability，需全职上满至少整年课程的40%）
（5）留学生没有满2年就毕业，注意：这里指的是calendar year的两年，不是指2个学期。
（6）没有在拿到PR后90天内递交申请
（7）交割日当天没有开始全职工作，购房者在交割日时必须已经全职工作，只有工签，没有工作是不满足NRST退税的。
（8）更换工作导致全职工作时间间断，工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年，对工作岗位属性没有要求。
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*如果工签或学签群体，在不满足本身NRST退税政策的情况下，仍然满足新移民群体退税政策，即在交房之日起后4年成为永久居民。

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