从开发商那里买新建房屋，与买二手房屋有很多不同，其中之一就是关于HST 和 HST Rebate。
转摘：
开发商律师账单（简称SOA）里的两个价格：
1)，Agreed Sale Price 合同价格( 以下简称PA)，就是与开发商签订的买房 合同价格，合同房价是在原始房价基础加上HST，减去省和联邦的HST 退税。 也就是， 合同房价假设购房者是符合业主自住标准的定价。 如果在公寓建好后，业主不打算自住。那么业主需要向开发商补交HST。
PA = PN + HST – HST Rebate
2)，Net Sale Price 净价或税前价( 以下简称PN)，它是合同价PA扣除联邦税（HST Federal Portion）和安省税(HST Ontario Portion) ,再加上HST Rebate之后的价：
购买新房业主可以申请36%的联邦HST 退税。房价在350,000以下，最多可以申请6,300 HST 联邦退税。 房价在350,000 到450,000之间， 联邦HST 退税会按比例下降。 如果房价达到 450,000 以及以上，联邦HST 退税金额为零。
新房业主可以申请75% 的安省HST 退税。 最高24,000.
PN = PA – HST + HST Rebate
(HST = PN*5% 联邦 + PN*8%安省)
注意，因为联邦和安省Rebate政策不同，因而计算时要分开，不是合为13% 统一计算。
怎样秒懂Closing 时的交房价PC和HST Rebate
自住，PC = PN +HST –HST Rebate to Buyer
或 PC = PA
(SOA：PC = PA –HST Rebate from Buyer +HST Rebate to Vendor）
不自住，PC = PN + HST
或 PC = PA + HST Rebate
如何读懂开发商律师账单SOA
- 举个例子，一目了然。假设，
- 合同价= 53.5万,
- 那么，
- 净 价 (这个是房子的真正计算价格） = 49.47万
- HST = 2.47联邦 + 3.96 安省= 6.43万
- HST Rebate= 0联邦+ 24000 省= 24,000（参考以下例三）
- * 自住, 53.5万 就是 交房价
- 交房价= 49.47 +（2.47+3.96）- 2.4 = 53.5
- 或 PC = 53.5
- 交房款 = 53.5 – 累计首付 + fees*
- * 出租, 53.5万不是交房价PC，
- 交房价PC= 49.47 +（2.47+3.96）= 55.9
- 或PC= 53.5 + 2.4 = 55.9 **
- 交房款 = 53.5 +2.4 –累计首付 +fees*
fees — by lawyer
Tarion， cheque charges， Development charges， Land transfer tax( Toronto has extra tax fee), lawyer fee,
fees – by mortgage broker
Lender fee( if any), appraisal fee, lender lawyer fee(if any)
『例一』
假设A买的是35万（base price）的新房，A 需要支付的HST就是：$350，000*13% = $45,500 。其中，联邦税GST（5%） = $350，000*5% = $17，500， 安省税PST（8%） = $350，000*8% =$28，000。
那么A的新房HST退税就这样算：
- 联邦退税＝$17，500*３６％＝$6，300
- 安省退税＝$28，000*７５％＝$21，000
- 共计：$27，300
『例二』
如果A买的是40万的房子，他可以拿回的HST退税为：
- 联邦退税 ＝（$450，000- $400，000）/100，000*$6，300＝$3，150
- 安省退税 ＝ $400，000*8%*７５％＝$24，000
- 共计：$27，150
『例三』
如果A买的是45万的房子，他可以拿回的HST退税为：
- 联邦退税 = 0
- 安省退税＝$450，000*8%*７５％＝$24，000（CAP）
- 共计：$24，000
如果是属于投资房，并且出租至少一年，那么业主可以在过户后，向CRA申请HST 退税。 退税要在两年之内完成。 超过两年申请不退。