这个话题只讨论有多少按揭可以抵税的事情。 最近看了网络上的一个讨论。 因为经常有买家在准备买第二套房产的时候会考虑类似的问题。 业主A 有一套自住房，经过若干年后， 目前贷款有40万。准备再按20万。买新的一个自住房。现有房子出租。 这种情况下有多少贷款利息可以抵税? 或者是业主A， 有一套投资房，目前贷款有40万。准备再按20万。买一个新的自住房。这种情况有多少贷款利息可以抵税？ 基本的回复是：资金看去处，不看出处。 borrow money to acquire property that earns property or business income. 按照加拿大税务局的观点，判断贷款利息是否可以用于抵减收入，要看它是否符合抵减的基本条件，一是利息是当年发生的、有法定责任必须支付的。 二是贷款是用于购买赚取收入的生意或物业，有合理的预期产生收入。 那么这个case， 第一种情况。
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分手后房产如何分配
第一类是婚住房（Matrimonial Homes），即婚后夫妻双方共同居住的房子，即便是在婚前全款付清的，包括父母赠予的，离婚或分居时，配偶也有权利平分。也就是直接将离婚时的价值平分，即房子离婚时市场价值100万，扣除贷款的部分后， 剩余的部分，双方平分。 第二类是夫妻共同投资房（Investment Properties），投资房的分割方法是将夫妻离婚时房产的市场价值，减去结婚时的购买价值，得到夫妻关系存续期间的增值部分，由夫妻双方均分。例如丈夫在婚前拥有一个投资房，结婚时的价值是50万，离婚时的价值是100万，增值50万，妻子分得增值部分的一半，即25万。剩余部分归男方。 另外。父母可以以贷款给子女的方式帮助子女购房，而非一次性帮子女付完购房全款。父母贷款给子女购房，子女必须按协议支付贷款利息，父母则必须报税，申报这笔房贷的利息收入，这样法庭才视为贷款。而这种贷款帮助子女买房的方式可以减少购买一方在婚后分割财产时的损失。如此有凭有据，一旦将来孩子婚姻破裂，可以在法律的保护下，保全由父母出资购买的房产物业，而不作为婚后财产被瓜分。 因为在加拿大是没有赠与税的，所以孩子不用把父母支付的房费作为自己的收入来缴税。这么做的好处在于父母生前就将自己的部分财产赠送给孩子了，因此避开了离世时本应交的加拿大遗产认证费。如果父母有足够资金，可以考虑干脆把房屋全部买下，然后赠与给孩子，孩子获得房屋的成本价等于父母赠予时房屋的市场价。如果此房是孩子的自住房，那今后房屋增值部分全部免税。这样做的坏处在于，如果孩子哪天离婚，可能面临房屋被分走一半的风险。 有的做法是，父母在孩子婚前就转给孩子的时候， 写一张借条。指明是暂借。 以后必须归还。 但父母老王如果买房是多年前多年前以20万购买一物业用于出租，现想把名下的投资物业赠与成年的儿子，如果现在价值60万加币，那么老王需要将这增值40万加币的一半作为赠与当年的收入报税，之后这个房子就属于老王儿子所有了，以后继续用于出租，租金收入都在儿子名下交税。如果将来老王儿子将该出租物业卖出，其增值为卖出当年的市场价值减去受赠当年的成本60万加币。 关于婚住房，有三点需要注意： 1.婚住房可以有多处。一对夫妇可以拥有一处或多处婚姻屋，他们一年中经常使用的那些物业，均可视为婚姻屋，如除主要婚姻屋外，夏天的避暑Cottage ，冬天滑雪的小屋，三处物业若经常使用，都可视作婚姻屋，如果离婚分产，夫妻都要按一半一半的原则平分房产所值。 2.父母和子女联合持有物业，不影响该物业成为婚住房。 3.限制夫妻一方对婚姻房主张权利的合同是无效的。
买房登记在公司名下还是个人名下？
有的时候买家会问，到底买房子的时候，登记在公司名下还是在个人名下？ 这里整理一下网络中的相关内容。 仅做参考。具体请咨询专业会计师再做定夺。 这里讨论的公司持有房产，首先公司是Canadian controlled private corporation（CCPC）加拿大人控股的私人公司。 一种是公司持有房产。另一种就是私人持有房产。 公司（积极收入-靠卖产品或提供服务的，这种积极干活劳动赚的钱）<50万一年 12.2% 公司（积极收入-靠卖产品或提供服务的，这种积极干活劳动赚的钱）>50万一年 26.5% 公司（被动收入-靠投资，比如GIC， 股票分红，增值，投资房子出租，增值） 50.17% 个人收入> 22万 53.53% 公司持有房子+翻建/或者出租+卖，全职雇员少于或等于5个（note 1， 2，3， 4） 50.17% Note 1：
自住房出租房税务问题 – 是否申报45（2）election
1. 出租房/自住房 转换用途相关税务 45(2)，这是针对房屋改变用途时，由自住变为出租，用来选择延长自住年份(可延长４年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。 45(3)也是针对房屋改变用途。但是，这回是从出租变为自住，以用来延长自住年份(同样可延长４年)的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房的第二年春天税季里和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。 —例子1. -要及时申报 2011年买入100万买了一栋独立屋，并且每月还需还贷2千元 2018年- 因为独女考取UBC。在UBC通过贷款购买80万公寓，并于同年9月举家迁往公寓（在2018年和2019年，他们的独立屋的市价均为180万）。在2019年2月开始把独立屋长租给第三方租客用于居家，租期三年，每月租金收入为3千5百元。 2022年在女儿大学毕业后搬回独立屋。 那么，在2019年（参考税法45(1)(a)），自住房视同售出，其产生的增值80万可申请增值税豁免。 同时在2019年又被视同以180万价格买回独立屋并用于出租。如果到2022年时，独立屋的市价为250万，在那一年把独立屋由出租转自住，则需在2020年再次申报房屋视同售出，业主两人共担70万资本增值，也就是分别为35万资本增值，如按资本增值税率22%计税，两人分别上税7.7万，共计15.4万。 但是，如果夫妻倆估计在2019年至2022年间独立屋的涨幅会好过公寓，可以选择税法45(2)，即自住转出租不改变自住房性质，并在2019年报税同时向税务局申明选择45(2)，这样，张三夫妻依然可以在未来4年视本拿比的独立屋为主要自住房，在申报2022年个税时就不用缴15.4万的增值税。 如果在2023年，夫妻在市场上以260万卖出独立屋，除了正常申报自住房增值及增值豁免外，还需委托会计师向税务局选择税法45(3)，即指定独立屋在出租的过去四年期间依然是主要自住房。这样业主两人在持有独立屋的13年间，共计增值160万（即260万减去100万成本），会因为合理的税务规划而被豁免所有的增值税。当然在选择税法45(2)和45(3)还需注意额外几点： 1.1. 每个家庭在某段时间内只能指定一处住房为主要自住房。如果他们选择45(2)，即指定独立屋在2019年至2022年间为主要自住房，则同时意味着他们放弃公寓为主要自住房。 1.2 在2022年时，他们搬出公寓并将其售出，如公寓有增值则他们需缴增值税；但如果有资本损失，则在当年申报资本损失以抵销其它资本增值或留存到今后年度抵增值税。他们在把自住房变出租房时选择45(2)，必需在申报当年个税时就申请45(2)，否则会有罚款。 1.3
Tax- capital gain
业主是加拿大税务居民即可，不一定非要是加拿大移民。买家需要拥有该物业的产权，楼花等在产权没有交接给业主前都不算。当年需要有家人居住在其中，主要住所的概念是以家庭作为单位来算的，即本人、配偶或未婚子女居住在其中都可以。每个家庭每年只能有一次免房产增值税的机会，即每个家庭每年只能指定一套住房作为主要住所，包括海外房产。 2. 自住房定义 首先该物业必须是已建成、可居住的住宅类型，地皮等还未建好的房屋不算。 在您出售自住房的时候，房产的增值部分是免税的; 而非自住房的其它房产则无此项税务优惠，出售时需要申报并缴纳增值部分的增值税。您的房产要符合加拿大定义的“自住房”需要满足以下四个要求： 3. 自住房的税务优惠，享受自住房税务优惠的条件，和自住房增值部分免税额的计算方法。 房产拥有人只需在售房时指定该房产为自住房，而不需要年年指定。另外，所占的土地也是自住房的一部分，但其占地面积通常不能超过0.5公顷。这一点是很多大型豪宅所面临的问题。如果土地面积超标，必须要有足够的理由解释您的自住房需要更大的面积是生活必须的，否则你的住宅将不能保持自住房的性质。 4. 多处房产 当您拥有多处房产时，您就需要选择其中一处为自己的自住房，该房产并不需要是自己平时的主要居住处所。例如夏季的度假别墅或滑雪场附近的公寓，您或您的家人每年可能只住一两个星期，但这些房产已经可以成为指定自住房。 自住房增值部分免税额的计算方法为： 5. 自住房免税计算 房产增值部分*（1+自住房指定年数）/ 拥有房产的总年数。 例如，Bob和Alice在2001年购买独立屋$50万用于自住。2015 年该物业升值至 $100万。他们可以指定该房产为自住房14年，那么在卖房时增值部分免税额度为（1+14）/15，即为 100% 的免增值税。如果Bob和Alice在2011年购买一处公寓$30万到2015年时将其以$60万卖掉而保留原有独立屋，他们可以有选择性的指定自住房将缴纳房产增值税最小化。Bob和Alice可以从2001年到2010年，指定独立屋为自住房；从2011年到2014年，指定公寓为自住房；再从2015年指定独立屋为自住房。等他们日后卖独立屋时，就应缴纳独立屋从2011年到2014年的房产增值税。当您有多处房产时，我们建议把增值快的房产作为自住房，但也要视情况而定。指定自住房也是有技巧的，最好咨询专业人士以达到最佳省税效果。 另外，有些家庭考虑换房，如果先买后卖，会有一段时间同时拥有两套住房，只要同时拥有两套自住房的时间不超过一年，就不会有增值税问题，因为分子（1+自住房指定年数）为您预留了多一年的免税空间。（见出处）
Assignment – tax implications
转让楼花税的介绍 The bad news is that effective May 7, 2022, under the Excise Tax Act (Canada) (“ETA”) every individual assignor of residential real estate would
自住房出租房税务-是否申报折旧
出租房和自住房变更 税表45(2)，这是针对房屋改变用途时，由自住变为出租，用来选择延长自住年份(可延长４年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。 税表45(3)，45(3)也是针对房屋改变用途。但是，这回是从出租变为自住，以用来延长自住年份(同样可延长４年)的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房的第二年春天税季里和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。 CCA(见参考） – 税法中将折旧称为Capital Cost Allowance (CCA), 进而允许企业将可折旧部分的资产成本当作费用从当年的收入中抵扣。 出租物业：折旧不可以制造或增加亏损 税法规定对于出租物业折旧不可以制造或增加亏损，所以您所申报的折旧最多只能把租金收入降低至零。当您拥有多处出租物业时，更要注意这一点。例如，公司名下拥有两处物业楼A和楼B，楼A今年租金收入是$20万，可以抵减的费用是$15万，而楼B今年租金收入是$20万，可以抵减的费用是$21万。楼A赚了$5万而楼B亏了$1万，两处物业共计赚$4万，那么该公司当年只可以折旧最多$4万，因为折旧不可以制造或增加亏损。 自住房提取折旧一定要谨慎有一些朋友把自己住的房子出租一部分给别人或有生意的朋友在家里办公，那么提取房屋出租部分或家庭办公室部分的折旧一定要小心。在之前的“自住房的税务优惠”的文章里我们提到过，如果您只将自住房相对较小的部分用来出租或做生意并且没有做过结构上的改变，您仍然可以指定整个住宅为自住房而享受在卖房时不用付增值税的税务优惠。但是如果您平时报税时对出租或做生意的部分提取了折旧，这样的做法会改变自住房的属性，您在卖房时不仅要为提取折旧的部分付增值税而且还要把历年来提取的折旧算作卖房那一年的收入而纳税。所以，大部分情况下，只是为了降低租金或生意收入而为自住房提取折旧通常是不划算的。 当出售资产时当您出售可折旧资产时，其所属级别的未折旧资产成本要减少该出售资产的原始成本或其售卖价中较低的，即该出售资产买价和卖价中选两者中较低的一个。还以上边的电脑为例, 如果是$1000买回来的，用了一年后以$600卖出，那么级别50的未折旧资产成本就应该减少$600，即取原始成本和售卖价中较低者。在出售可折旧资产之后，通常会出现两种情况：第一，其所属级别的未折旧资产成本余额是“正数”，而您的物业或企业已经没有任何属于该级别的资产了。在税法上，这个余额称之为“终结损失”。可以全额抵减该年度的出租或生意收入。例如，您以$300出售了一台旧电脑并且它是级别50里最后一项资产，在未出售前级别50的未折旧资产成本是$500，那么您就有$200终结损失(即$500-$300)，$200可以在该年度全额抵减其它收入。第二，其所属级别的未折旧资产成本余额是“负数”。无论该级别是否还有其它资产，该余额都要算作当年应纳税收入，也就是税法上说的“折旧退还”。意思就是说以前折旧抵减收入太多了，现在要补回来。例如，这次您以$800出售了一台旧电脑，在未出售前级别50的未折旧资产成本是$500，那么您就有$300折旧退还(即$500-$800)，$300应纳入该年度收入所得。对于持有物业投资的朋友，折旧要特别小心。大部分的资产会因其磨损而逐渐贬值，但房产往往会随着时间升值。如果在卖物业之前的年度您有申报折旧以抵减租金收入，在卖物业的这一年您就要把以前申报的折旧当作这一年的收入加回来，也就是上边所提到的折旧退还。不仅如此，您物业的升值的一半也要算作当年的收入所得。因此，平时的折旧看似降低了租金收入，但在卖房的那年又要全部加回来，如果您的边际税率高的话，往往是得不偿失。那么什么情况适合折旧物业呢？如果您将物业放在个人名下，您的边际税率比较高但可以预见在卖房的那年您会因为某些原因，例如失业或退休，您的边际税率会比较低，折旧有可能是划算的。如果您的边际税率始终都在比较高的税阶，折旧可以起到延迟缴税的作用。如果您将物业放在公司名下，租金收入要作为被动收入而缴纳很高的收入所得税(2015年是46.2%)。当您的物业租金收益很好时，您可以考虑折旧物业以降低每年的租金收入。在这种近况下，折旧可以起到延迟缴税的作用。
海外买家租房报税
非居民出租房的税务问题（见出处） 非居民在加拿大有出租房的收入，按照税法需要按每个月的毛收入交25%的预扣税（withholding tax）。您或者您的加拿大代理可以打电话给CRA开通NRK账户。这个账户就是每个月付预扣税的通道，跟个人所得税不是一个账户。如果您没有收到租金的情况下，则需要打电话通知税局，那么这个月就不需要交预扣税了。来年3月底之前，您的加拿大代理需要给您出NR4税表。如果您按时缴付预扣税，从税法来说，您在加拿大的税务责任就完成了。 但是我们的租房收入都是有成本，所以大家可以选择申报Section 216 非居民出租房申报表，从而申请退税。此项非居民税务申报时间是付完预交税的两年之内完成。当然，我们一般在每年3-4月的个人税季期间，帮非居民客户提早申报退税。 如果选择申报Section 216的情况下， 我们还有一个办法帮大家降低预扣税款。我们可以申请NR6， 按照租金净收入计算预扣税。您可以在每年的1月1日或者第一次收到租金之前，递交NR6表格 并等待CRA审批通过。 如果CRA批准通过，那么这一年的预扣税就按照申请的预估额度进行缴款。您的加拿大代理人可以选择每个月或者一次性付款。值得注意的是，在税务局没有批准通过之前，请大家还是按照毛收入的25%预扣。如果NR6申请成功后，非税务居民一定要在6月30号之前进行税务申报，否则任何的欠税，您的代理人会有连带责任！ Withholding Tax 付款流程 最后给大家分享一下，如何交witholding tax。简单来说，大家可以拿到税务局的付款单去银行付款。但是如果本人不在加拿大，也可以选择网银付款。 网银付款流程： 第一步：打开以下链接： 第二步： 点击 Non-Residents，Part XIII-non-resident withholding tax 第三步：如果是每个月正常付款，点击下图Regular Remittance，如果是之前的欠款，就选择后者Arrears Remittance。