加拿大的部分高校，为了方便大一新生适应学校生活，会给大一学生提供一年的宿舍，但这需要学生在入学以前，自己主动申请。如果没有按时申请的，视为主动放弃，就只能自己在外面租房。 通常考虑以下几点 1.1. 预算：一般来说，整租的公寓和house， 就目前市场上看，价格高低大概是 整租house > 整租公寓 或者是地面上的空间的整租house > 地下室house 出租 > house 单间散租（有时有合法性的问题）。 目前碰到的，大部分留学生约好自己的小伙伴一起租房，这样房价和各项支出下来会更划算一些； 1.2、治安：这里治安包括社区治安以及居住环境的治安。 每个地理位置社区治安情况不太一样。 就居住环境而言，公寓的一楼通常有保安， 24小时监控。 对于外地求学的女留学生，是个加分项。 还有一些区域是大部分留学生选择居住的区域。也相对比较安全些。 具体环境可以去租房地去实地考察下周边情况。 1. 3、交通：离学校越远，整租的房子，
Month: October 2023
PDI 检查
什么是PDI？ 按照Tarion的规定，新房交付前的验房， 即PDI（Pre-delivery inspection），是建筑商在新房交付前必须提供的一项服务 （Tarion: Builder Bulletin 42, Part B）。 PDI是由买方或买方的代表在建筑商陪同下， 对即将交付的新房做全面的了解，并进行检查验收。 PDI都包括哪些内容？ PDI包括： 验房内容： 全屋（包括客厅） 地板（划痕， 铺的平整程度， 走路是否吱吱呀呀，核对材料颜色是否是当时选的） 墙（天花板，划痕，坑或者洞， 平整， 地脚线， crown moulding） 门窗（连接处胶和窗户防水胶是否鼓起，窗台办，门锁是否松动，
6080 Yonge St. – Tridel
Developer Tridel, Arkfield Number of Units 259 Storey 14 Status Planning and Approval Registration for the floor plan and the price list
自住房出租房税务问题 – 是否申报45（2）election
1. 出租房/自住房 转换用途相关税务 45(2)，这是针对房屋改变用途时，由自住变为出租，用来选择延长自住年份(可延长４年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。 45(3)也是针对房屋改变用途。但是，这回是从出租变为自住，以用来延长自住年份(同样可延长４年)的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房的第二年春天税季里和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。 —例子1. -要及时申报 2011年买入100万买了一栋独立屋，并且每月还需还贷2千元 2018年- 因为独女考取UBC。在UBC通过贷款购买80万公寓，并于同年9月举家迁往公寓（在2018年和2019年，他们的独立屋的市价均为180万）。在2019年2月开始把独立屋长租给第三方租客用于居家，租期三年，每月租金收入为3千5百元。 2022年在女儿大学毕业后搬回独立屋。 那么，在2019年（参考税法45(1)(a)），自住房视同售出，其产生的增值80万可申请增值税豁免。 同时在2019年又被视同以180万价格买回独立屋并用于出租。如果到2022年时，独立屋的市价为250万，在那一年把独立屋由出租转自住，则需在2020年再次申报房屋视同售出，业主两人共担70万资本增值，也就是分别为35万资本增值，如按资本增值税率22%计税，两人分别上税7.7万，共计15.4万。 但是，如果夫妻倆估计在2019年至2022年间独立屋的涨幅会好过公寓，可以选择税法45(2)，即自住转出租不改变自住房性质，并在2019年报税同时向税务局申明选择45(2)，这样，张三夫妻依然可以在未来4年视本拿比的独立屋为主要自住房，在申报2022年个税时就不用缴15.4万的增值税。 如果在2023年，夫妻在市场上以260万卖出独立屋，除了正常申报自住房增值及增值豁免外，还需委托会计师向税务局选择税法45(3)，即指定独立屋在出租的过去四年期间依然是主要自住房。这样业主两人在持有独立屋的13年间，共计增值160万（即260万减去100万成本），会因为合理的税务规划而被豁免所有的增值税。当然在选择税法45(2)和45(3)还需注意额外几点： 1.1. 每个家庭在某段时间内只能指定一处住房为主要自住房。如果他们选择45(2)，即指定独立屋在2019年至2022年间为主要自住房，则同时意味着他们放弃公寓为主要自住房。 1.2 在2022年时，他们搬出公寓并将其售出，如公寓有增值则他们需缴增值税；但如果有资本损失，则在当年申报资本损失以抵销其它资本增值或留存到今后年度抵增值税。他们在把自住房变出租房时选择45(2)，必需在申报当年个税时就申请45(2)，否则会有罚款。 1.3
Tax- capital gain
业主是加拿大税务居民即可，不一定非要是加拿大移民。买家需要拥有该物业的产权，楼花等在产权没有交接给业主前都不算。当年需要有家人居住在其中，主要住所的概念是以家庭作为单位来算的，即本人、配偶或未婚子女居住在其中都可以。每个家庭每年只能有一次免房产增值税的机会，即每个家庭每年只能指定一套住房作为主要住所，包括海外房产。 2. 自住房定义 首先该物业必须是已建成、可居住的住宅类型，地皮等还未建好的房屋不算。 在您出售自住房的时候，房产的增值部分是免税的; 而非自住房的其它房产则无此项税务优惠，出售时需要申报并缴纳增值部分的增值税。您的房产要符合加拿大定义的“自住房”需要满足以下四个要求： 3. 自住房的税务优惠，享受自住房税务优惠的条件，和自住房增值部分免税额的计算方法。 房产拥有人只需在售房时指定该房产为自住房，而不需要年年指定。另外，所占的土地也是自住房的一部分，但其占地面积通常不能超过0.5公顷。这一点是很多大型豪宅所面临的问题。如果土地面积超标，必须要有足够的理由解释您的自住房需要更大的面积是生活必须的，否则你的住宅将不能保持自住房的性质。 4. 多处房产 当您拥有多处房产时，您就需要选择其中一处为自己的自住房，该房产并不需要是自己平时的主要居住处所。例如夏季的度假别墅或滑雪场附近的公寓，您或您的家人每年可能只住一两个星期，但这些房产已经可以成为指定自住房。 自住房增值部分免税额的计算方法为： 5. 自住房免税计算 房产增值部分*（1+自住房指定年数）/ 拥有房产的总年数。 例如，Bob和Alice在2001年购买独立屋$50万用于自住。2015 年该物业升值至 $100万。他们可以指定该房产为自住房14年，那么在卖房时增值部分免税额度为（1+14）/15，即为 100% 的免增值税。如果Bob和Alice在2011年购买一处公寓$30万到2015年时将其以$60万卖掉而保留原有独立屋，他们可以有选择性的指定自住房将缴纳房产增值税最小化。Bob和Alice可以从2001年到2010年，指定独立屋为自住房；从2011年到2014年，指定公寓为自住房；再从2015年指定独立屋为自住房。等他们日后卖独立屋时，就应缴纳独立屋从2011年到2014年的房产增值税。当您有多处房产时，我们建议把增值快的房产作为自住房，但也要视情况而定。指定自住房也是有技巧的，最好咨询专业人士以达到最佳省税效果。 另外，有些家庭考虑换房，如果先买后卖，会有一段时间同时拥有两套住房，只要同时拥有两套自住房的时间不超过一年，就不会有增值税问题，因为分子（1+自住房指定年数）为您预留了多一年的免税空间。（见出处）