Residential home buying costs in Ontario

Residential home buying costs in Ontario

买房预算

在大多伦多地区买房发生以下费用,请将其计算在你的买房成本中:买房押金、验屋费、律师费、房款或贷款首期款、房屋保险费,产权保险,土地转让税,房屋交割时的调整费

一、买房定金(Deposit)买房定金一般是房价的5%(也有商业的经纪会备注超过5%的定金),买家应在买卖双方签订买房合同后的24小时内把定金以银行本票(money order or bank draft)的形式交给卖方,一般先存在卖方地产公司或律师的信托账户里。(有些时候没有办法在本地给本票,通常两种方式。 如果买家在外省,可以通过本地银行 Direct Deposit。 如果买家在国外,通常从国外汇加币到卖方的地产公司。这时候需要卖方的地产公司能够接受 wire transfer. 笔者就碰到有些地产公司只允许接收在加拿大境内的汇款的情况。 )

二 、验屋费(Home Inspection Fee) 验房费一般在$300-500加币(豪宅的话请准备上千刀)。找国语或者英文的验房师因人而异。由买家直接付费给验房师。 验房师在验过房子之后, 会给出一份详细的验房报告,包括一些图片,维修建议和可能产生的费用。

 三、房款或首期款(Payment or Down Payment)买家根据自己的实际情况,可以选择付清买房全款。也可以选择去银行申请按揭贷款,自己先付首期,用银行贷款付清余款。这里面,如果选择的是5大银行(cibc,TD, BMO, RBC, Scotia), 通常不需要lender fee。如果选择B类银行,通常会有一个 1%的lender fee。 选择贷款的买家需要在签订买房合同前去银行申请贷款预批,弄清楚自己的贷款能力和能筹到的首期款的金额,才能进一步确定自己的买房预算。

 四、房屋估价费(Home Appraisal Fee)房屋估价费用一般在$500加币以上。根据评估师的不同报价。 通常评估师由贷款银行指定的估价师来进行估价,费用由银行代收,有些银行做活动时会帮客人支付这笔费用。 

五、律师费和产权保险费(Legal Fee&Title Insurance Fee)买房的律师费一般在$1000-2500加币。律师费包括产权调查费Title Searching Fee、产权注册费Title Registration Fee、房贷/抵押登记费Mortgage/Charge Registration Fee和其他杂费Miscellaneous Fee。产权保险Title insurance在$300-1000左右,由律师代买代交,一般也包括在律师费里。房价越高,产权保险费和律师费越贵。通常地产律师负责地产文件交接。 如果碰到未交接的情况以及带来的纠纷, 地产律师通常会建议转其他律师负责(具体case另行分析)。

六、房屋保险费(Home Insurance Fee)每年的房屋保险保费约为房价的0.1%-0.2%,一般按月付费。保费的计算取决于房龄,房子的状况、房子所处的区域,房子的居住现状、保单的覆盖范围,以及房主过去是否索赔等因素。如果是贷款购买房屋,所有贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则拿不到贷款的款项。安省保险公司很多。 买家可以自行选择保险公司。

七、地税(Property Tax)加拿大多数房屋产权是终身拥有,所以在加拿大买房每年都需要缴纳地税。以安省为例,每年的地税约为房价的0.5%-1.7%。地税的计算取决于房子所在的城市人口密度、房子市值、房型、占地面积、使用面积、区域、社区设施、学校等。每个城市人均占地面积不同,所以大城市地税低些,偏远的小城市地税略高。

 八、土地转让税(Land Transfer Tax)一次性缴纳,交接时由律师代收。多伦多市的土地转让税最高,包括省税和多伦多市税两项。而在多伦多周边其他城市买房,只需交省税。土地转让税的计算方法如下:多伦多市土地转让税(Toronto land transfer ta×):

  • 买价的55万元以下部分(包括55万)的,征收0.5%;
  • 5.5万到25万元之间的部分,征收1%;
  • 25万到40万元之间的部分,征收1.5%;
  • 40万到200万元之间的部分,征收2%;
  • 200万元以上的部分,征收2.5%。

多伦多市税折扣要求:按房价最多折扣$4,475。买房人必须是18岁以上加拿大公民或永久居民,买房后9个月内要入住,买房人和其配偶在全球范围内从来没有过其他房产。安省土地转让税(Ontario land transfer Ta×):算法和多伦多土地转让税一样

  • 5.5万元以下部分包括55万,征收0.5%;
  • 5.5万到25万元之间的部分,征收1%;;
  • 25万到40万元之间部分,征收1.5%;
  • 40万到200万元之间的部分,征收2%;
  • 200万元以上的部分,征收2.5%。

省税折扣要求和市税折扣要求相似:按房价最多折扣$4,000,买房人必须是18岁以上加拿大公民或永久居民,买房后9个月内要入住,买房人和其配偶在全球范围内从来没有过其他房产。

例如:在多伦多买一套100万的房屋,需要交的转让税计算如下:多伦多市税:55,000×0.5%+(250,000-55,000)×1%+(400,000-250,00)×1.5%+(1,000,000-400,000)×2%=16,475。省税:55,000×0.5%+(250,000-55,000)×1%+(400,000-250,00)×1.5%+(1,000,000-400,000)×2%=16,475。土地转让税总数:$32,950 

九、非居民投机税/海外买家税(Non-resident Speculation Tax/NRST)非加拿大的公民或永久居民的海外买家要在大多伦多地区/金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe/GTA)购买物业,需缴纳非居民投机税。内容较多,而且近期政府政策有变动。请参考另一篇文章。

 十、新房(期房)合并销售稅(Harmonized Sales Tax,HST)在安省购买新房要付房价13%的合并销售税(HST),合并销售稅包括省销售稅(Provincial Sales Tax,PST)8%和联邦Federal商品和服务税(Goods and Services Tax,GST)5%。一般房产合同上的房价都是税前价+13%HST减退税部分。对于符合条件的买家,有一定的退税。

符合条件的有两种:一种是买来自住,作为主要居住房;另一种是买来出租,作为租客的主要居住房。这两种情况退税的金额是一样的,不一样的是操作方式和现金流。自住房的买家可以把退税部分转让(Assign)给房产商,由房产商代替买家申请退税,税务局会将退税部分直接给房产商。这样房产商就可以在交接房产的时候向买家少收可以退回的那一部分HST。所以一般房产合同上的房价都是税前价+13%HST减退税部分。如果是出租房,没有特别的法律条款允许买家把HST转让(Assign)给房产商。所以买家在交房的时候要先多付给房产商可退税部分,然后在找到租客后提供至少1年租约合同申请退税。可退税部分的计算方式如下:安省的合并税是13%。其中5%是联邦Federa部分,8%是安省Provincial部分。通常买房律师在交接的时候,会给买家一个计算清单。

联邦Federal退税:a)税前价<=35万,退36%,退税=税前价×5%×36%,最多退$6,300。b)2.35万<税前价<45万,退税按房价的増加按比例递减至0,退税=6,,300×(45万-税前价)/10万。例如40万的税前房子,退税=6,300×(45万-40万)/10万=3,150。c)税前价>=45万,没有联邦federa部分的退税。安省Provincia退税:a)税前价<=40万,退75%,退税=税前价×8%×75%。例如40万的税前房子,退税=40万×8%×75%=2万4。b)税前价>40万,一律退2万4。

正过来说很简单,可是倒过来算就很难。因为房产合同上的房价是税前价+13%HST-退税根据联邦federal和安省Ontario退税计算的不同,可以分四个房价区间:35万以下,35-40 万,40-45万,以及45万以上。 

  1. 税前价35万以下的房子,联邦退税-税前价×5%×36%,安省退税税前价×8%×75%。倒过来算,税前价=(合同价listing price)/(1+13%-5%×36%-8%×75%)。税前价35万的房子合同价listing price是$368,200。
  2. 税前价35万到40万的房子,联邦退税=6,300×(45万-税前价)/10万,安省退税=税前价×8%×75%。倒过来算,税前价=(合同价listing price+6,300×45万/10万)/(6,300/10万+1.13-75%×8%)。税前价40万的房子,合同价listing price是$424,850。
  3. 税前价40万到45万的房子,联邦退税=6,300×(45万- 税前价)/10万。安省退税=2万4。倒过来算,税前价=(合同价sting price+6,300×45万/10万+2万4)/(6,300/10万+1.13)。税前价45万的房子,listing price是$484,5004。
  4. 税前价45万或以上的房子,因为已经不符合联邦退税条件,只有安省退税的上限2万4,所以总退税保持2万4不变。 

十一、房屋交割时的调整费(Adjustment Fee)房屋交割当天的地税、水、电、煤气费,物业管理费由买家负担,律师会列出卖家支付交过的以上费用,买家要在交割日付还卖方。这个调整费一般在$500~3000以内。

十二. 管理费(maintenance fee)房屋交接后,如果是有管理费的单元,管理费的账单会每个月从业主处收取。买家通常关注一下,这个管理费包括哪些utilities的开销。

十三. 道路开发费(development fee) 部分无管理费的新房,比如镇屋,有个道路水电开通费用。这个费用通常直接由管理公司交给政府。 通常这种房子, 有时候停车位得另行支付月费。

土地转让税计算器(Land transfer tax calculator)

贷款负担能力计算器(mortgage affordability calculator)

免责声明: 以上内容仅作参考。 具体个案请咨询律师再做决定

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