1. 出租房/自住房 转换用途相关税务
45(2)，这是针对房屋改变用途时，由自住变为出租，用来选择延长自住年份(可延长４年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。
45(3)也是针对房屋改变用途。但是，这回是从出租变为自住，以用来延长自住年份(同样可延长４年)的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房的第二年春天税季里和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。
—例子1. -要及时申报
2011年买入100万买了一栋独立屋，并且每月还需还贷2千元
2018年- 因为独女考取UBC。在UBC通过贷款购买80万公寓，并于同年9月举家迁往公寓（在2018年和2019年，他们的独立屋的市价均为180万）。在2019年2月开始把独立屋长租给第三方租客用于居家，租期三年，每月租金收入为3千5百元。
2022年在女儿大学毕业后搬回独立屋。
那么，在2019年（参考税法45(1)(a)），自住房视同售出，其产生的增值80万可申请增值税豁免。
同时在2019年又被视同以180万价格买回独立屋并用于出租。如果到2022年时，独立屋的市价为250万，在那一年把独立屋由出租转自住，则需在2020年再次申报房屋视同售出，业主两人共担70万资本增值，也就是分别为35万资本增值，如按资本增值税率22%计税，两人分别上税7.7万，共计15.4万。
但是，如果夫妻倆估计在2019年至2022年间独立屋的涨幅会好过公寓，可以选择税法45(2)，即自住转出租不改变自住房性质，并在2019年报税同时向税务局申明选择45(2)，这样，张三夫妻依然可以在未来4年视本拿比的独立屋为主要自住房，在申报2022年个税时就不用缴15.4万的增值税。
如果在2023年，夫妻在市场上以260万卖出独立屋，除了正常申报自住房增值及增值豁免外，还需委托会计师向税务局选择税法45(3)，即指定独立屋在出租的过去四年期间依然是主要自住房。这样业主两人在持有独立屋的13年间，共计增值160万（即260万减去100万成本），会因为合理的税务规划而被豁免所有的增值税。当然在选择税法45(2)和45(3)还需注意额外几点：
1.1. 每个家庭在某段时间内只能指定一处住房为主要自住房。如果他们选择45(2)，即指定独立屋在2019年至2022年间为主要自住房，则同时意味着他们放弃公寓为主要自住房。
1.2 在2022年时，他们搬出公寓并将其售出，如公寓有增值则他们需缴增值税；但如果有资本损失，则在当年申报资本损失以抵销其它资本增值或留存到今后年度抵增值税。他们在把自住房变出租房时选择45(2)，必需在申报当年个税时就申请45(2)，否则会有罚款。
1.3 他们在2023年卖房时需在当年报个税同时申请45(3)。他们在把独立屋出租期间需要每年申报出租收入税。他们可以把相应的出租费用（如贷款利息、地税等）抵销收入后，只对净出租收入缴税。他们在把独立屋出租期间，不要对房屋计提折旧，否则就不能使用45(2)和45(3)。同时，45(2)和45(3)选择只对税务居民有效，因为只有税务居民才有自住房的增值税豁免。- reference见 Stella Wei
1.4 在出租和自住的转换时刻，对于房子的估价，可以找估价师询问。
—例子2：申报和未申报差价
老王于2007年买了一处湖景小房(购入价60万)，用来出租，此后每年老老实实报房租收入。 2011年老王在湖景小房附近找到了一份IT码工的工作，遂欢天喜地搬去自住(此时市场价约70万)，2015年将小房卖出(售价100万)。
税法45(1)(a)(iii) 和 (iv) 规定：当一出租房“改变用途”变为自住的时候，改变用途的当时“视同以市价售出”；之后房主立即以市价购回自用。改变用途时如有增值，须缴纳增值税(capital gain tax)。
所以，如果根据45(1)，2011年当房子由出租变自住，老王要这样报税：
- 出租4年增值capital gain = 70万 – 60万 = 10万 – 申报转自住
- Taxable capital gain = 5万（加入老王2011年的应税收入中纳税）
- 老王2011年当码工的年薪为5万，这个收入当年应交税$9,078，平均税率18%，边界税率为31%。加上这笔taxable capital gain 5 万，变成当年有10万的应税收入，须交税$27,400，平均税率上升至27%，边界税率上升至43%。
税法45(1)(a)(iv) 视同老王再以当时市价购回该房，做自住用。所以，视同购回时的cost 为70万。待到2015年老王卖房的时候，2011到2015该房则完全作为principal residence 来卖了，不须为这4年的增值缴税。
如果2011年没有报capital gain tax. 那么，到了2015年卖房，只能这样计算：
出租年数：2007到2011， 共4年
自住年数：2011 到2015， 共4年
公寓持有年数：2007 到2015， 共8年
房屋增值：100-60 =40万 – 没申报转自住
自住增值豁免额Principal Residence Exemption =（4+1）/8 * 40 = 25万
不能免税的增值：40-25 =15万
应税增值 （taxable capital gains）：15*50% = 7.5万
于是，在2015年税表上需要增加7.5万块的应税收入。这一年里老王的码工工作依旧是年薪5万，应交税款 $8,570 （2015和2011年比，税率有变化）， 平均税率17%，边界税率 31%；现在加上这7.5万一共12.5万的应税收入，应交税款 $36,978， 平均税率29%，边界税率上升到43%。
也就是说 这种情况，等到最后卖房才想起报增值税，他要为此多缴纳 $36,978-$27,400 = $9,578的税款。
如果，只是如果，老王在2015年报税的时候找到一位明白的会计，那么会计要这么说：
提交2015税表的同时，加塞儿一份45（3）election，指定2007到2011出租的这4年为自住
这样，从2007 到2015， 全部8年均为自住年份
既然是自住，40万的增值全部免税
当出租房完完全全地“改变用途”变为自住的时候，税法上认为有两个动作先后发生：1，出租房被“视同以市价售出”；2，立即以市价买回作为自住。
这第一个动作 – 出租房被“视同售出”，在当前房价飙升的国际大形势下自然有增值产生。但是，我们不想交这个增值税，怎么办？税法 45（3）允许在卖房当年指定该出租房为自住房最多到4年。- reference 见：JKTAX
2. 什么情况下的业主要报税
- 房主必须是resident of Canada
- 出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年，也要正常报房租收入
- 出租房绝对不能提取过折旧（CCA）
- 指定该出租房为自住的这4年，不能再指定别的住所为principal residence。还是强调那句话，夫妻二人同一时期只能指定一处住所为principal residence。
3. CCA 房产折旧
如果您将物业放在个人名下，您的边际税率比较高但可以预见在卖房的那年您会因为某些原因，例如失业或退休，您的边际税率会比较低，折旧有可能是划算的。如果您的边际税率始终都在比较高的税阶，折旧可以起到延迟缴税的作用。
如果您将物业放在公司名下，租金收入要作为被动收入而缴纳很高的收入所得税(2015年是46.2%)。当您的物业租金收益很好时，您可以考虑折旧物业以降低每年的租金收入。在这种情况下，折旧可以起到延迟缴税的作用。
但是：有一些朋友把自己住的房子出租一部分给别人或有生意的朋友在家里办公，那么提取房屋出租部分或家庭办公室部分的折旧一定要小心。如果您只将自住房相对较小的部分用来出租或做生意并且没有做过结构上的改变，您仍然可以指定整个住宅为自住房而享受在卖房时不用付增值税的税务优惠。但是如果您平时报税时对出租或做生意的部分提取了折旧，这样的做法会改变自住房的属性，
- 您物业的升值的一半也要算作当年的收入所得。因此，平时的折旧看似降低了租金收入，但在卖房的那年又要全部加回来，如果您的边际税率高的话，往往是得不偿失。
- 如果在卖物业之前的年度您有申报折旧以抵减租金收入，您在卖房时不仅要为提取折旧的部分付增值税而且还要把历年来提取的折旧算作卖房那一年的收入而纳税。，也就是折旧退还
折旧计算：
折旧只是针对建筑本身的，土地不属于可折旧资产，所以，提取房屋折旧的第一步就是要弄清楚可折旧部分的金额。比如房子买来是60万，那么怎么算土地值多少？房子值多少呢？这个我们就可以看看房子的市政估价。比如市政估价是45万，土地15万，房子30万，那么这60万就可以这么分配：
60 * 30/45 = 40属于房子本身；而60 * 15/45 = 20就是土地的成本。也就是说，我们这座房子的可折旧部分的金额是40万。
折旧率(CCA Rate)
倒底算多少折旧费用好呢？这个政府都定好了。税法把可折旧资产按照类别分成了若干类，根据购入年份以及房屋材质等的不同，出租物业可能被归入第一类，第三、六、三十一或者32类。1987年以后购入的出租物业大多归入第一类，这一类的折旧率是4%。
如何计算折旧费用
比如我们的40万房产价值，第一年提了400 0004%50% = $8 000 的折旧费用。这个50%就是50%规则，或者半年规则（half-year rule），也就是说第一年只能提取正常比例50%的折旧费用。那么在第一年年底的时候，这个UCC 就等于400 000 – 8 000 = $392 000，在第二年计算折旧费用的时候就按照这个数字乘以折旧率。而提取的这部分8 000的费用，就是CCA。- 参考
4. 出租房可以抵税项目
出租房报税时费用抵扣比例。所有的支出都要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外，如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室（Homeoffice），那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份（significantportion），否则会危及自用住宅的免税额。
这个比例没有固定的数字，一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。
出租房报税时可以用来抵税的支出项目包括：
与出租房相关的广告费-出租房的保险费
出租房的地税
出租房的房屋维修费
与出租房相关的汽车费
出租房的贷款利息
由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用
如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋，还包括代理佣金费
与出租房相关的·法律、会计及其他专业咨询费
出租房的剪草费
以方便残障人士起居活动所做的装修费用
根据税法，房主可将以下内容作为收入的抵扣项，但一定将原始票据保留六年。它包括：广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses)、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。-参考
5. Refinance
银行费 – bank charges
问：小王加按（refinance)了出租房A，贷出20万元当首付购买了自住房B。小王可以用加按A房出来的这20万的利息递减A房的出租收入么？
答：不能。小王refiance 出来的款项用来买了自住房，借钱没有来赚钱，没有盈利目的（no business intent), 所以这笔20万的利息不能抵减A房的租金。如果这20万用来装修A房，利息就可以抵减了。
按照加拿大税务局的观点，判断贷款利息是否可以用于抵减收入，要看它是否符合抵减的基本条件，一是利息是当年发生的、有法定责任必须支付的。从这一条来看没有问题，是银行正规的贷款，有利息发生，有正式的贷款合同，签署有相关的书面文件说明其借贷关系和还贷责任。二是贷款是用于购买赚取收入的生意或物业，有合理的预期产生收入。收入指的是利息、红利、租金等，但不能仅仅是资本利得，也不能是免税项目，比如人寿保险, RRSP, TFSA, RESP 等。也不能是用于私人用途，比如游艇等开销。
以上内容仅做参考。具体请找Tax professionals 咨询。
