从开发商那里买新建房屋,与买二手房屋有很多不同,其中之一就是关于HST 和 HST Rebate。
转摘:
开发商律师账单(简称SOA)里的两个价格:
1),Agreed Sale Price 合同价格( 以下简称PA),就是与开发商签订的买房 合同价格,合同房价是在原始房价基础加上HST,减去省和联邦的HST 退税。 也就是, 合同房价假设购房者是符合业主自住标准的定价。 如果在公寓建好后,业主不打算自住。那么业主需要向开发商补交HST。
PA = PN + HST – HST Rebate
2),Net Sale Price 净价或税前价( 以下简称PN),它是合同价PA扣除联邦税(HST Federal Portion)和安省税(HST Ontario Portion) ,再加上HST Rebate之后的价:
购买新房业主可以申请36%的联邦HST 退税。房价在350,000以下,最多可以申请6,300 HST 联邦退税。 房价在350,000 到450,000之间, 联邦HST 退税会按比例下降。 如果房价达到 450,000 以及以上,联邦HST 退税金额为零。
新房业主可以申请75% 的安省HST 退税。 最高24,000.
PN = PA – HST + HST Rebate
(HST = PN*5% 联邦 + PN*8%安省)
注意,因为联邦和安省Rebate政策不同,因而计算时要分开,不是合为13% 统一计算。
怎样秒懂Closing 时的交房价PC和HST Rebate
自住,PC = PN +HST –HST Rebate to Buyer
或 PC = PA
(SOA:PC = PA –HST Rebate from Buyer +HST Rebate to Vendor)
不自住,PC = PN + HST
或 PC = PA + HST Rebate
如何读懂开发商律师账单SOA
- 举个例子,一目了然。假设,
- 合同价= 53.5万,
- 那么,
- 净 价 (这个是房子的真正计算价格) = 49.47万
- HST = 2.47联邦 + 3.96 安省= 6.43万
- HST Rebate= 0联邦+ 24000 省= 24,000(参考以下例三)
- * 自住, 53.5万 就是 交房价
- 交房价= 49.47 +(2.47+3.96)- 2.4 = 53.5
- 或 PC = 53.5
- 交房款 = 53.5 – 累计首付 + fees*
- * 出租, 53.5万不是交房价PC,
- 交房价PC= 49.47 +(2.47+3.96)= 55.9
- 或PC= 53.5 + 2.4 = 55.9 **
- 交房款 = 53.5 +2.4 –累计首付 +fees*
fees — by lawyer
Tarion, cheque charges, Development charges, Land transfer tax( Toronto has extra tax fee), lawyer fee,
fees – by mortgage broker
Lender fee( if any), appraisal fee, lender lawyer fee(if any)
『例一』
假设A买的是35万(base price)的新房,A 需要支付的HST就是:$350,000*13% = $45,500 。其中,联邦税GST(5%) = $350,000*5% = $17,500, 安省税PST(8%) = $350,000*8% =$28,000。
那么A的新房HST退税就这样算:
- 联邦退税=$17,500*36%=$6,300
- 安省退税=$28,000*75%=$21,000
- 共计:$27,300
『例二』
如果A买的是40万的房子,他可以拿回的HST退税为:
- 联邦退税 =($450,000- $400,000)/100,000*$6,300=$3,150
- 安省退税 = $400,000*8%*75%=$24,000
- 共计:$27,150
『例三』
如果A买的是45万的房子,他可以拿回的HST退税为:
- 联邦退税 = 0
- 安省退税=$450,000*8%*75%=$24,000(CAP)
- 共计:$24,000
如果是属于投资房,并且出租至少一年,那么业主可以在过户后,向CRA申请HST 退税。 退税要在两年之内完成。 超过两年申请不退。