- May 2022 （updated更新） 见最新 Oct2022 变动
对于在2022年3月30日或之后签订的具有约束力的买卖协议，该税将提高至20%，适用于外国公民、外国公司或安省任何地方的应税受托人购买的房屋。
- 从2022年3月30日起，原先的大金马蹄地区需要征收 15% 的海外买家税的范围扩大到整个安省范围。 购买房产均需缴纳等于购房款20%的非居民投机税，即NRST（Non-Resident Speculation Tax），俗称“海外买家税”。海外买家税NRST不适用于身份为加拿大公民和永久居民的个人，但适用于外国人、外国公司或外国实体（foreign entity）以及应纳税受托人（taxable trustees）
- 取消了原来的留学生退税和工签退税，只有买房后4年内取得枫叶卡（加拿大永久居留权），才可以申请退税。
- 安省海外买家税仅适用于住宅，不适用于商业地产（比如超过6户的出租物业，公寓大楼或者学生公寓）、农场、工业用地。如果一块地里面既有商业用途，又有住宅用途，则海外买家税仅适用于住宅部分（其价值需要评估）。
- 海外买家税适用的主体有两大类：一是外国公司或个人；二是可征税的信托。信托里面只要有一位信托管理人是外国公司或者个人，这个信托就需要缴纳海外买家税；并且，即使信托里面的信托管理人都具有加拿大身份，但只要受益人当中有一个是外国公司或者个人，也需要缴纳海外买家税。但是，外国买家税并不适用于互惠基金信托，地产投资信托和税法界定的特殊投资性信托（specified investment flow through trust），因为这些信托不是taxable trustee.
- 三类人可以豁免交税：（1）买房时已经通过安大略省移民提名项目the Ontario Immigrant Nominee Program获得提名资格(nominee)；（2）受庇护的难民；（3）配偶有加拿大身份，两人一起登记在产权上并自住。配偶不一定是结婚的配偶，还包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。
- 在产权交接的当日，从律师信用账户里缴纳。客户需要提前把款项存到律师信用账户里。由律师支付给 Ministry of Finance.
- 土地转让税可以豁免或者推迟的情形，同样适用于海外买家税。比如，配偶之间的转让，不需要缴纳土地转让税，也不需要缴纳海外买家税。
- 没有按期缴纳海外买家税的， 会被重新评估需要缴纳的税费以及罚金。
2. 退税情况
安省新的税收举措取消了此两类群体的退税资格：对于在2022年3月30日或之后签订的具有约束力的买卖协议，在安省的国际留学生和工签持有者将不再享有退税资格。
退税需同时满足以下条件：
（1）自买房之日（final closing date）起四年内获得加拿大永久居留权（如果产权登记在夫妻名下，只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税）；
（2）房子产权登记在申请人自己或者自己和配偶名下；
（3）在房子购买后60天内搬入，并自住至提起申请之日或者退税条件满足之日。
申请必须自获得加拿大永久居留权之日起90天内提出（登陆之日， 比如由移民官签署并注明日期的PR身份确认文件， 或者收到来之IRCC的信函告知永久居民身份申请已经完成）。获得加拿大永久居留权的时间并非是您收到枫叶卡的时间，以下两份文件都可以证明您已经获得加拿大永久居留权：
· a Confirmation of Permanent Residence document, signed and dated by an immigration officer, or
· a letter from IRCC advising that the application for permanent resident status is complete, that the individual is a permanent resident of Canada.
Rebate 的申请表格在这里下载
Rebate 需要的申请文件
All rebate applications must be made using the Ontario Land Transfer Tax Refund/Rebate Affidavit, along with the following supporting documents:
- Copy of the registered Transfer 一份律师注册的房产文件
- Copy of the Agreement of Purchase and Sale, with all schedules attached 一份房产购买合同
- Copy of the Statement of Adjustments (if applicable) 如果合同有调整，需要附上
- If the value of the consideration is based on the fair market value of the land, any appraisals or documentation that is evidence of the fair market value of the land 如果房产价值是当时的市场价值，相关的正式评估文件
- Proof of payment of payment of LTT and NRST (such as a Teraview docket summary) 一份律师的NRST的已经支付文件
- Proof of Occupancy as principal residence within 60 days of day of conveyance 材料能证明在房子交接 60天内自住
- Permanent Resident Card, Confirmation of Permanent Residence. If the Card or Confirmation are not available, other documentation that confirms Permanent Residence Status may be accepted. 永久身份的证明件
- Unacceptable as proof of enrolment includes:
- letters of acceptance
- offers of admission
- emails from the school
- timetables
- list of tuition fee breakdown
- student loan documents
- invoices for non-tuition expenses or registration deposits/fees
- student cards
The application for rebate must be received by the ministry within 90 days of the transferee becoming a permanent resident of Canada.
可以赦免NRST的几种情况包括： 1 已经被安省题目项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人（或者外国人配偶），2. 已经取得难民身份（或者外国人配偶） 3. 加拿大公民或者是永久居民的（外国人）配偶
以上内容仅作参考。具体个案，请咨询地产专业律师
- Reference：
- https://houseprotoronto.com/，
- Non-Resident Speculation Tax | Land Transfer Tax | ontario.ca
- international student NRST rebate
