注：本文适用于March 29，2022 年之前购房的合同。March 30，2022 年之后购房的，点击另一篇2022 年文章）
「安省海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。
什么样的人群需要交15%NRST？
1)非加拿大公民或非永久居民
2)外国公司或外国人控股的公司
3)外国公司控股的加拿大公司
4)信托受托人是外国人
5)信托受托人是公民或永居，但受益人是外国人
什么样的物业类型海外买家需要额外交15%NRST？
独立屋、半独立屋、联排镇屋、高级公寓，6户和6户以下出租物业都要交NRST。所以，办公楼，商场，农地等除外。
哪些海外买家可获得NRST豁免？
1)走省提名移民通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)，并拿到确认号码的买家。安省研究生毕业通过申请，一般会符合条件；
2)已经取得难民身份的人士；
3)外国人，但是加拿大公民和永久居民，或是上述1)或2)的配偶
注意：若除夫妻之外，还有其他海外买家，如子女符合豁免条件，但与父母（海外买家）合买，哪怕父母只占1%，整个物业还是要交海外买家税！简单说要100%属于购房者本人或配偶双方。
三种情况可在缴纳NRST之后，申请退还？
1)移民: 自交房日起，4年内，拿到加拿大公民或枫叶卡（财政部须在成为移民90内收到申请）
2)留学: 自交房日起，留学生在安省连续保持两年全职在校学习（暑期课程可不计算在内，大专大本都可以，但必须是安省法案下注册学府）。
3)工签: 自交房日起，持工签在安省全职工作满1年（有工签没工作，不符合退还条件）。
注意：申请退税期间，物业必须自住，不能转卖或出租！
要提交哪些材料申请15%海外买家税退税？
1）移民: 申请移民File Number，枫叶卡 —
- 自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回海外买家税。
- 注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以，也就是说，新移民从交房开始，最多可以有4年零90天的时间。
- 而前面两种情况（学签和工签）里，财政部必须在交房4年的时间内接到申请。
2）留学: 有效学签副本，学校官方出具全职在校证明（信封为密封状态）,每学期全职就学课程表。2年中可转学，但均要为全职在读 —
- 就学的学校可以是大学University或者大专College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府（这一点建议购房买家向校方求证）。
- 注意：全职就读的最低要求，是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬这两个学期以后，是可以暑期休假不修课程的。
- 问了律师。 对于在学期间有 Co-op 的课程。 如果 Co – Op 的课程计算学分，那么这个Co-op 的期间可以计算在学。否则不算
- 留学生贷款时，银行要求父母做贷款担保人，会不会影响赎回NRST的正当性？
- A：加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权，就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格，如果学生年纪过小，往往要求父母名字上产权，不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通，以避免因缺乏沟通而造成损失。
3）工签: 有效工签副本,工作证明employment letter,全年工资单Pay Stub,税局报税单notice of assessment
要提交哪些辅助材料？– 购房必须声明自住
注意：还有一些共同文件需要提交，包括：
- a. 房屋所有权过户文件Registered Transfer
- b. 交接时付税凭证
- c. 买卖合同副本
- d. 交割过户账目报表Statement of Adjustment
- e. 过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,如更改的驾照地址，银行信用卡或账户月结单，最好多一些辅助材料如，搬家公司提供的服务票据，定电梯证明，送货证明，电话网络账单等。（需要保留以及提交过户后60天之内的入住凭证）
以下可以作为凭证：
- 1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
- 2）搬家公司提供的服务票据
- 3）座机电话费账单，高速网络账单
以下不能作为凭证
- 1）该物业水电费账单
- 2）地税账单
- 3）银行房贷相关信件
*此处中有重点政府在公告里面明确说明在购房后60天内必须入住！如未能提供凭证，极有可能在申请退税时遭到不必要麻烦。因为海外买家退税物业，目的必须是自住！而非用于投资！–
申请退税需要提交的证明。
a. 持工签的买家
申请退税时，购房者需要提供：
1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效
2）完整的工作雇佣证明，和工资单（Pay Stub）。不可以只提供一份Employment Letter
3）税务局报税单 (Notice of Assessment )
b. 国际学生（留学生）
申请退税时，购房者需要提供:
1）有效学签的副本
2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，这2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。
c. 新移民：
申请退税时，购房者需要提供:
1）申请移民的File Number
2）枫叶卡
海外买家税疑难问题集中解答
疑难杂症处理（一）符合移民退税，退税申请必须在登陆日90天内送达，过期不候。
曾经有过实例，客户短登后回国，觉得条件满足，不着急申请。半年后回来发现已过90天申请时效。这种情况没有申诉成功的可能。
疑难杂症处理（二）留学生大三买房，只剩1年多上学时间怎么办？
不好意思，剩下1年多的学习经历不符合要求。但若之后又去读研，自交接起，向后计算凑够两年，是可以的。
疑难杂症处理（三）购房后，回国修学一年，回来再补2年，可以免去NRST吗？
很遗憾，NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。中间不能停顿。
疑难杂症处理（四）还有1年毕业，之后会全职工作，学习时间，能否减少工作时间？
不但不行。如果不能多加学习时间补齐2年，在校期间买房，是不符合工签退还政策的。只能看是否可以4年内拿到移民身份。
疑难杂症处理（五）夫妻双方刚毕业，一方全职工作，一方无工作，可申请NRST吗？
可以。只要一方符合条件，就可申请NRST，但要注意的是，房产证上只能有夫妻双方名字，不可以加其他人，如父母（如果父母为海外买家）。
疑难杂症处理（六）留学生，但不够银行贷款要求，需加父母名字担保，NRST能退回来吗？
可以，但父母必须只做担保，不可以上产权！如果遇到部分银行一定要父母上产权，可考虑换银行，或最差选择全额支付房款。就可先交后退NRST。
疑难杂症处理（七）出了多伦多，在滑铁卢的waterloo大学，和伦敦的西安大略大学留学生买房，需要交海外买家税么？
NRST政策囊括大多伦多地区，以及南安省的金马蹄区域，滑铁卢的留学生需要交，伦敦的留学生不需要交。
疑难杂症处理（八）搬入60天内忘记更改驾照地址怎么办？
最有力的证明即驾照地址，如没有保留60天内更改驾照地址凭证，申请时，必然会遇到来自财政部诸多阻力。
疑难杂症处理（九）15%的税是一次性先交上去再退吗？何时交？全额退款吗？多久申请下来？
是的，NRST要先交，符合条件后申请退还。房屋交接时，由律师或买家自己递交安省 Ministry of Finance (不是税务局CRA)。材料完备的，从递交申请到拿到支票大约2-3周。材料基本合理但不够完整的，会被要求补材料。硬性条件不满足的，就直接拒了。符合条件情况下，全额退还。
疑难杂症处理（十）申请被拒了怎么办？
一旦NRST退税申请被拒，千万别忘了还有机会申诉。申诉必须在收到 Notice of Disallowance 的180天内提交。如错过，可以申请 Extension of Time Request 解释为何没有在180天有效时效内提起申诉，并提供证明材料。Ministry of Finance 会根据具体情况决定是否接受，并会书面通知。
（十一），contractor worker 持有 court order 的情况是否交海外买家税。
律师说通常根据court order 可以不用交。具体请出示court order 给律师看再决定。
下面几种情况的人，是不用交海外买家税的：
（1）走省提名通道OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件
（2）难民不用交「海外买家税」
（3）加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」
这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。
但是要注意，假如除了夫妻之外，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。
（4）上述1）或 2）的配偶不需要交海外买家税
出处：https://zhuanlan.zhihu.com/p/344250332， https://zhuanlan.zhihu.com/p/49654903
在申请海外买家税退税的时候，需要填写 Affidavit.
The affidavit must also include the following statements:
宣誓还必须包括以下陈述:
I (set out name) am applying for a rebate of the NRST paid at the time I acquired my home, with the municipal address of (fill in the municipal address).
我(填写姓名)正在申请在我购买该物业时支付的NRST的退税，物业地址(填写您所持物业的具体地址)。
I started to occupy the home as my principal residence on (YYYY/MM/DD) and have continued to occupy it to (Present or YYYY/MM/DD). Attached hereto as an exhibit is evidence for each month of my occupation of the home as my principal residence.
我于(年/月/日)开始以该物业为主要居所，并一直住到(现在或年/月/日)。并同时附上自您入住以来，每个月的居住证明（例如每月的银行对账单、网络账单、电话费账单等。注意：房屋保险、水电气账单、地税单不被政府认可）
I am the beneficial owner of the land and always have been since (set out date) when the beneficial ownership was acquired by the registration of Instrument No. (AANNNNNN) and the applicable land transfer tax ($NNNNNN) and NRST ($NNNNNN) was paid.
本人是该土地的实际受益人，自(房屋交接日期)， 即 Registration of Instrument No. (AANNNNNN) 和土地转让税($NNNNNN) 和 海外买家税 ($NNNNNN) 支付日起。
The other beneficial owners of the land are (set out names) and their relationship to me at the time I purchased the home is (set out relationship status).
土地的其他受益所有人是(列出姓名)和他们在我购买房屋时与我的关系是(列出关系状态)。如果没有可以忽略。
Other transferees named in the conveyance are (set out names) and their relationship to me at the time I purchased the home is (set out relationship status).
转让契（Transfer）中提及的其他受让人是(列出姓名)，他们与我在购买房屋时的关系是(列出关系状况)。如果没有可以忽略。
All monies and other considerations utilized in the acquisition of the land relating to the conveyance were beneficially owned by (set out the name) and the source of the funds was (set out the name). (If the origin of any part of the consideration was anyone or anything other than the beneficial owner (i.e a gift), fully explain the circumstances).
在购买该土地及其所包含住宅时所使用的所有资金的受益人均为(物业所有人，姓名)，而资金来源为(列明名称)。(如果任何部分的资金来源是受益所有人以外的任何人，例如父母赠与，请充分说明情况)。
That my annual income is $NNNNNN; and attached hereto as an exhibit are my Income Tax Return(s) and accompanying Notice of Assessment or Notice of Reassessment(s) since the year before the purchase of the land. Attached hereto as an exhibit are my bank account statements evidencing payment of the mortgage, utilities, municipal taxes, condo fees, insurance.
我的年收入是$ nnnnn;在此附上我的个人所得税申报表，以及购买土地前一年以来的评估通知书或重新评估通知书。同时附上我的银行账户对账单，证明我支付了抵押贷款、水电气账单、地税、公寓管理费用和保险。
If the applicant bought the land with his or her spouse: That my spouse’s annual income is $NNNNNNN; and attached hereto as an exhibit are my spouse’s Income Tax Return(s) and accompanying Notice of Assessment or Notice of Reassessment(s) since the year before the purchase of the land. Attached hereto as an exhibit are my spouse’s bank account statements evidencing payment of mortgage, utilities, municipal taxes, condo fees, insurance.
如果申请人与他或她的配偶一起购买土地:我配偶的年收入是$ nnnnnn;在此附上我配偶的个人所得税申报表，以及自购买土地前一年起的评估通知书或重新评估通知书。作为附件的是我配偶的银行账户对账单，证明他/她支付了抵押贷款、水电气账单、地税、公寓管理费用和保险。
If the applicant’s income (and his or her spouse’s income) is not sufficient to cover expenses for the house (e.g., mortgage, utilities, municipal taxes, condo fees, insurance, and upkeep) explain where the funds to pay for the land and its expenses came from.
如果申请人的收入(以及他或她的配偶的收入)不足以支付购房费用(如抵押贷款、水电气账单、地税、公寓管理费用、保险和维修费用)，请说明用于支付土地费用的资金来自何处。
All obligations, including any mortgage obligations, responsibilities, acts or omissions pertaining to the land during the period of time it was and is vested in me has and will be performed by me.
所有的义务，包括任何抵押的义务，责任，行为或不作为，在我拥有该物业期间，它是属于我，并将由我履行。
Attached hereto as an exhibit is a photocopy of the agreement of purchase and sale pursuant to which I obtained beneficial ownership of the land and paid the NRST;
在此附上一份买卖协议的复印件作为附件，根据该协议，我获得了土地的实益所有权并支付了NRST;
If the land were to be sold, all proceeds of the sale will belong to (set out name)
如果土地要出售，所有出售所得将属于(注明姓名，一般是物业所有人)
If I should die, the land would pass through my estate and be disposed of through the applicable inheritance laws. Or, if not, explain how ownership of the land would change upon your death.
如果我去世了，土地将通过我的遗产，并通过适用的继承法处理。或者，如果没有，解释一下你去世后土地所有权会如何变化。
I am entitled to all income from the property OR, the income from the property belongs to (set out name).
本人有权享有该财产的所有相关利益和收益，或该财产的利益和收益属于(填写姓名)。
I do not hold the land in trust for anyone OR, I hold the land in trust for (set out the name and relationship).
我不为任何人持有信托土地，或者，我持有信托土地(填写名称和关系)。
Note: The Compliance Branch of the Ministry of Finance may require further evidence of the beneficial ownership of the land and the circumstances surrounding the conveyance. If the source of the funds to purchase the land is not from the beneficial owner, an affidavit from the source of the funds may be required.
注:财政部Compliance Branch可能需要进一步的证据证明土地的实际所有权和转让的情况。如果购买土地的资金来源不是受益所有人，可能需要资金来源的宣誓书。 (Note: cited from https://www.goldkeybiz.com/)
