How to deal with the NRST?
1.外国人在安省的哪些区域购房需要交15%海外买家税?
在整个安省的大金马蹄地区(GGH)买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括:Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe,Toronto,Waterloo,Wellington and York。

2.什么时候生效?生效期之前买的房子还没交割有影响吗?
安省的海外买家税在2017年4月21日正式生效。如果是在2017年4月21号之前签定的买房合同(不论楼花或现房)但是在2017年4月21之后交割,不需要缴纳安省海外买家买房税。
3.海外公司在安省买房也受影响吗?
除海外买家个人以外,海外公司在安省买房也需要家缴纳15%的海外买家税。这里提到的海外公司是指: (1) 不在加拿大注册; (2) 在加拿大注册成立,但由外国国家或其他外国法人全部或部分控制,除非该公司的股份在加拿大证券交易所上市; (3) 外国实体直接或间接控制的公司;
4. 以下是不用交NRST的物业类型(政府还是鼓励海外买家投资这些的):
(1)超过6户的出租物业,比如公寓大楼或者学生公寓. (2)农场 (3)商业用地或工业用地 如果是上居下铺这种半商业半住宅的物业,商业部分不交NRST,住宅的部分交NRST。
5.是不是买房人有一个是加拿大公民,永久居民或加拿大公司就不用交这个税?
即使不是外国人,但是受外国人委托在安省买房,受益人是外国人,仍然要交15%的安省海外买家买房房税。多人联名合买一套物业,只要有一个买主是外国人依然要交15%的安省海外买家买房税。(加拿大公民或永久居民与外国人配偶联名在安省买房,可以免除15%的海外买家购房税。如果是同居关系(common law)则需证明同居至少3年以上才可免除15%的海外买家购房税。)。 注: 如果海外买家和非海外买家共同拥有一个物业怎么算:很遗憾,只要买家中有一个海外买家,哪怕只占1%,这个物业就得交NRST。目前常见的,在海外的父母占1%,有本地身份的小孩占99%,用父母名义来贷款这种操作,以后就要交NRST了。
6.安省的海外买家买房税适用于哪些物业,不适用与哪些物业?
安省海外买家买房税适用于一般的住宅类型,例如:独立屋,半独立屋,连屋,联排,镇屋,公寓。
安省海外买家购房税不适用与超过6个单位以上的出租公寓楼,
农用地,商业用地或工业用地。
7. 正在办移民,到哪个阶段可以不交安省海外买家购房税吗?
海外买家如果正在办理移民,并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信(nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program)则可以免交15%的安省海外买家买房税。如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民(拿到Landing Paper并已经拿到永久居民的社保号)之前在安省金马蹄区域买房必须缴纳15%海外买家买房税,但是可在拿到移民身份后申请返还。(学签和工签)的情况,CRA要求必须在交房4年的时间内接到申请。
8.安省海外买家税返还是怎么回事?什么人可以获得返还?
海外买家在安省买房后,在这套物业是自住房且没有卖出的前提下,满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家税。返还时政府还会额外返还一定的利息,利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民;注:业主必须要在Landing(登陆)拿到加拿大身份后的90天内向政府申请退回海外买家税。
海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上;注:购房者需持有有效的学签,并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学University或者大专College,但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府 (这一点建议购房买家向校方求证) 。全职就读的最低要求,是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上,也就是说,如果本科一年分为三个学期,留学生全职读完秋、冬这两个学期以后,是可以暑期休假不修课程的。
海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。注:购房者需持有有效的安省工签,并自交房日起全职工作满一年。在安省,每周工作30小时以上被界定为全职工作。
9.申请退税时,需要准备哪些文件?
可以直接找到之前帮你办理物业产权过户的律师,并提供以下历史文件。1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer) 2. 交割当时付税的凭证 3. 买卖合同的副本 4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment). 同时还可以准备房贷还款记录,管理费、地税、水电网煤气费用缴费记录等。还需要提供自住房证明:业主可以提供驾照、信件等文件作为自住证明。
a. 拿到加拿大永居或公民身份的买家
申请退税时,购房者需要提供:登陆纸/枫叶卡+社保号SIN
b. 持工签的买家
申请退税时,购房者需要提供:
60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单显示在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证。 如果客户疏忽失察,没有保留60天内的凭证,申请赎回的时候,那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。
可能的有效证件:
1)驾照, 60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
2)搬家公司提供的服务票据
3)座机电话费账单,高速网络账单
以下文件不被接受为居住凭证:
1)该物业水电费账单
2)地税账单
3)银行房贷相关信件
工签买家:
1) 有效工作签证,证明整个一年期内工签都真实有效 2) 工作证明信+工资收入证明:工资单/工资存款记录/T4/T4A。3) 税务局报税单NOA (Notice of Assessment)
c.留学生买家
申请退税时,购房者需要提供:
1) 有效学签2) 安省受认可学校官方出具的全职在读证明, 以及每学期的全职就学课程表。3) 学费缴费证明。4) 每年报税的税单。
如果2年当中转学是允许的,只要两边的项目都是全职在读即可。注: 在房产交易时,买家必须是学习或者工作状态。
10. 特例: 下面几种情况的人,是不用交海外买家税的:
(1)走省提名通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家,当拿到省提名的确认号码后,买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请,一般会符合这个条件
(2)难民不用交「海外买家税」
(3)加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」
这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。
但是要注意,假如除了夫妻之外,还有其他海外买家的话,那么整个物业100%还是要交NRST,比如夫妻两人跟岳母共同购买,岳母是海外买家,那么这种情况还是要交NRST的。(4)上述1)或 2)的配偶不需要交海外买家税
(5)还有一种特殊情况, 留学生(一直是海外买家身份,没有省提名)在买期房Condos的时候, 未交接之前转让。 根据房地产律师解释,不用交15% 的海外买家税。
11. 什么情况下NRST不能退?
(1)交割日后60天内没有自住 (不能转卖也不能出租)
(2)不满足100%产权,例如:许多留学生在购买房产时需要办理贷款,当个人信用额度不足时,银行会要求留学生父母共同签署(co-sign)上产权,上贷款。即使家长占1%,留学生占99%,也不满足
(3)针对大一新生,房屋交割日时如果还没有入学,此时不算作全职在校学生例如:8月交割的房子,9月大一入学。
(4)留学生交了学费后,某一科fail或withdraw,低于全职就读的最低要求(*全职就读的定义需参考政府的统一要求:如果该学生没有disability, 需全职上满至少整年课程的60%。如果该学生有disability,需全职上满至少整年课程的40%)
(5)留学生没有满2年就毕业,注意:这里指的是calendar year的两年,不是指2个学期。
(6)没有在拿到PR后90天内递交申请
(7)交割日当天没有开始全职工作,购房者在交割日时必须已经全职工作,只有工签,没有工作是不满足NRST退税的。
(8)更换工作导致全职工作时间间断,工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年,对工作岗位属性没有要求。
*如果工签或学签群体,在不满足本身NRST退税政策的情况下,仍然满足新移民群体退税政策,即在交房之日起后4年成为永久居民。
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